Etats des lieux

L’état des lieux est un document important et quasiment impératif !!!

L'état des lieux est un document établi entre vous et le propriétaire (ou son représentant), lorsque vous prenez possession du logement que vous louez et lorsque vous le quitterez.

Il s'agit d'une annexe au contrat de location (bail), qui doit être établi en deux ou trois exemplaires (une pour chaque partie) et doit être conservé pendant toute la durée de la location.

Comme son nom l'indique, l'état des lieux est un document qui décrit en détail l'état d’un logement et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue naturellement l'état des lieux d'entrée, en début de bail, et l'état des lieux de sortie, en fin de bail.

Son utilité est évidente : la comparaison des deux états des lieux permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien. Comme le précise l'article 1730 du Code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Dans cette hypothèse, le propriétaire remboursera au locataire l'intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d'entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.

En plus de l'état des lieux proprement dit, le propriétaire doit remettre au locataire un diagnostic de performance énergétique, le PPRN et le cas échéant un diagnostic plomb.

Pourquoi établir un état des lieux ?

Bien qu'il soit obligatoire, l'état des lieux est souvent considéré comme un élément accessoire, voire superflu, auquel on ne prête pas l'attention qu'il faudrait.

Or, c'est de l'absence de l'état des lieux, ou d'un état des lieux rédigé trop simplement que naît une bonne part des conflits entre locataires et propriétaires.

Un état des lieux doit être établi pour chaque bien en location :

• lors de l'entrée en jouissance; il permet de s'assurer que le propriétaire met à votre disposition un logement en bon état d'usage et de réparations, comme le lui impose la loi du 6 juillet 1989. Pour éviter toute difficulté, il est préférable que l'état des lieux soit établi avant que vous n'installiez vos meubles dans le logement, ou dans les jours qui suivent immédiatement cette installation par une personne indépendante de cette location;
• lors de votre départ du logement ; il permet, par comparaison avec celui établi à l'entrée dans les lieux, de déterminer quels sont les travaux de remise en état qui devront éventuellement rester à votre charge, et dont le coût pourra être imputé sur le dépôt de garantie.
• si le locataire s'oppose à l'établissement d'un état des lieux, il sera présumé avoir reçu le logement en bon état. Si le logement était en réalité en mauvais état, il devra en apporter la preuve, ce qui est souvent difficile à faire

Comment établir un état des lieux

L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en votre présence ou celle de notre cabinet d’expertise et celle du propriétaire (ou de leurs représentants), à la date convenue entre les deux. Si l'un des deux refuse d'établir un état des lieux, l'autre peut faire appel à un huissier : celui-ci vous convoquera au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais d'huissier sont alors partagés par moitié entre vous et votre propriétaire.

L'état des lieux d'entrée doit être le plus précis et complet possible, afin d'éviter tout litige à la fin du bail : il doit décrire le logement donné en location, pièce par pièce, état par état , du sol au plafond, y compris les éléments d'équipement, placards, penderies, cheminées, cave , garage ... Il est également préférable de faire un relevé des compteurs, et si l'électricité est coupée, d'émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques, jusqu'à ce que vous puissiez les essayer.

En principe, le propriétaire (ou notre cabinet) et le locataire l'établissent en commun et à l'amiable, juste avant la remise des clefs, avant l'occupation effective (à l'entrée) et une fois que le logement est vide (à la sortie).

Il est établi sur papier libre ou sur un formulaire spécifique, daté et signé en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat (locataire, propriétaire, mandataire mais aussi caution éventuelle). L’état des lieux établi en un seul exemplaire reste valable s'il a été établi contradictoirement.

Naturellement, rien n'empêche de l'établir plus tard ou plus tôt. Mais pour éviter d'éventuels litiges, mieux vaut éviter que le bailleur ait encore accès au logement (au moment de la remise des clefs) ou que le locataire occupe encore les lieux (après l'état des lieux de sortie)...

Point important : si l'électricité ne fonctionne pas au moment de l'état des lieux, mieux vaut émettre des réserves sur ce point. De même, la loi a prévu que le locataire puisse faire modifier l'état des lieux au cours du premier mois de chauffe du logement en cas de défauts du système de chauffage (art. 3 de la loi de la loi du 6 juillet 1989).

Enfin, il n'est pas rare que le locataire relève un défaut important lors des premiers jours d'occupation du logement. Par mesure de précaution, il a alors intérêt à le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il peut arriver que les deux protagonistes aient une appréciation différente de l'état du logement et des équipements. En cas de désaccord, l'une des deux parties peut donc faire appel à un huissier. Celui-ci devra alors prévenir de son passage le locataire et le bailleur au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

L'huissier étant un officier public assermenté, son état des lieux s'imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Mais rien n'empêche le locataire ou le propriétaire d'émettre des réserves sur tel ou tel point s'ils ne sont pas tout à fait d'accord avec la description du logement par l'huissier.

Le coût d’un état des lieux

Quand il est établi de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire, l'état des lieux n'entraîne aucuns frais.

Concernant notre cabinet d’expertise, nos tarifs vous sont donnés ci-dessus.

Quand le recours à un huissier se révèle nécessaire par suite de désaccord, les frais sont partagés par moitié.

Précision importante : ces règles ne s'appliquent qu'aux baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Dans les autres types de locations, notamment professionnelles ou commerciales, les parties sont libres de leur choix et de la répartition des frais et nos tarifs peuvent variés.

N’hésitez pas à nous demander un devis au 04.93.71.54.57 ou par e-mail par la page de contact

En cas absence d'un état des lieux

L'état des lieux doit être obligatoirement joint au bail ainsi qu’une copie des diagnostics immobiliers.

Son éventuelle absence ne remet pas en cause le contrat de location.

Si aucun état des lieux n'est établi, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (Art. 1731).

En d'autres termes, le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, en l'absence d'état des lieux. Sauf si c'est le propriétaire qui s'est opposé à l'établissement de l'état des lieux. Dans ce cas, c'est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie.