Le rôle de l’expert immobilier

Détermination de la Valeur Vénale d’un bien.

Valeur vénale : l’expertise d’un bien immobilier consiste à déterminer avec exactitude la valeur de ce bien à une période donnée. Déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier consiste à dégager la probabilité de sa valeur marchande dans le cadre d’un marché de libre concurrence, en supposant que :

  • Le vendeur consent à la vente.
  • Un délai raisonnable de négociation soit retenu, compte tenu de la nature du bien et de l’état du marché.
  • Une publicité suffisante soit effectuée.
  • Aucune convention particulière n’intervienne dans la transaction (facilités de paiement inhabituelles par leur importance, soit en durée, soit en taux d’intérêt, jouissance différée, etc.).
  • Aucune notion de subjectivité émanant d’un acquéreur particulier ne soit prise en considération.

Cette valeur tient compte de différents facteurs :
En faisant établir une évaluation immobilière par un expert immobilier, celui-ci procédera à une analyse juridique de votre bien et à un examen du titre de propriété et de la situation du bien à expertiser. L’expert immobilier en valeur vénale procède à l’examen des règles d’urbanisme applicables et procédera à une analyse des lieux par la visite du bien à expertiser.

Lors de la visite d’un bien, l’expert immobilier en valeur vénale analyse :

  • Sa composition.
  • Son environnement.
  • Son appréciation par rapport au marché.
  • Sa qualité.
  • Son niveau de confort.
  • Son entretien.

L’expert immobilier en valeur vénale procédera à une analyse du marché. Par les transactions effectives résultant de son fichier, il possède une connaissance immédiate et objective de la consistance et du niveau des mutations qui font le marché.

Pour les expertises en valeur vénale des immeubles bâtis, l’expert immobilier utilise principalement :

Les méthodes par comparaison

Elles consistent à apprécier la valeur vénale d’un immeuble à l’aide de termes de comparaison. Selon les types d’immeubles les paramètres retenus pourront être les surfaces habitables, utiles, pondérées, ou l’unit. Le fichier central des mutations dont l’Expert dispose pour son champ géographique de proximité à un fichier exclusif, qui regroupe à ce jour un très grand nombre de références. Le logiciel qui permet la rapidité et la cohérence, à partir de schémas standards, dans la rédaction et les modes calculs en fonction des paramètres retenus lors de la visite des lieux.

La méthode « sol et construction » :

Elle consiste à déterminer la valeur du terrain augmenté du coût de la construction moins la vétuste.

La méthode par capitalisation du revenu :

Elle consiste à appliquer au revenu de l’immeuble un coefficient de capitalisation convenablement choisi.

La méthode par actualisation des cash-flows :

Elle consiste à déterminer pour un investisseur la valeur d’un bien à partir du flux financier procuré par l’immeuble sur une période donnée.

La méthode de travail de l’expert immobilier:

  • Il effectue une visite détaillée du bien à expertiser.
  • Il étudie le dossier en examinant les documents d’information.
  • Il analyse le bien, les références du marché et procède aux vérifications nécessaires (cadastre, origine, occupation, servitudes…).
  • Il détermine la valeur du bien grâce à diverses méthodes vues ci-dessus.
  • Il rend ses conclusions dans un document écrit, daté et signé : le rapport d’expertise.
  • Il travaille en toute impartialité et indépendance dans le respect du secret professionnel.

Les spécialités de l’expert immobilier en valeur vénale :

  • Immobilier d’habitation.
  • Immobilier d’entreprise (usine, entrepôt…).
  • Bureaux.
  • Fonds de commerce.
  • Immobilier commercial (boutiques, centres commerciaux).
  • Immobilier de loisirs.
  • Immobilier agricole, forestier ou foncier.
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